Umowa z deweloperem.

 

Kupując mieszkanie na sprzedaż od deweloper Poznań istnieje nieco więcej formalności niż jakbyśmy transakcję tą przeprowadzali z właścicielem nieruchomości z rynku wtórnego. W zależności od tego na jakim etapie jest inwestycja, czy jesteśmy na 100% zdecydowani, czy jeszcze się zastanawiamy nad zakupem, a nie chcemy, aby dane mieszkanie uciekło nam sprzed nosa mamy różne możliwości zawarcia umów. Na każdą z określonych sytuacji mam przygotowaną inną umowę. Przyjrzyjmy się bliżej rodzajom umów, które możemy podpisać z deweloperem.

Mamy kilka rodzajów umów, które możemy podpisać z deweloperem: umowa rezerwacyjna, umowa przedwstępna, umowa deweloperska oraz umowa sprzedaży. Każda z tych umów ma swoje zalety i wady, przy każdej z tych umów należy zwrócić uwagę na inne kwestie. Szczegóły w kolejnym wpisie.

Budowa niezgodna z projektem dewelopera. cz.2

W ostatnim wpisie przybliżyliśmy nieco temat, który chcielibyśmy dziś kontynuować znajdując tym samym odpowiedź na zadane pytania.

Pierwszą i najważniejszą rzeczą w tym przypadku jest umowa deweloperska. Podpisując taką umowę warto przewidzieć wiele możliwości i najprościej się przed nimi zabezpieczyć. Jednym z takich zabezpieczeń jest umieszczenie w umowie zapisu, który będzie chronił kupującego i umożliwiał skierowanie roszczeń przeciw deweloperowi w przypadku, kiedy nasze mieszkanie będzie niezgodne z tym określonym w projekcie.

Jeśli zdarzy się, że powierzchnia mieszkania okaże się dużo większa, to deweloper poznań będzie mógł w związku z tym żądał od nas większej sumy pieniędzy niż zostało to pierwotnie ustalone. Dlatego też należy zabezpieczyć się na taką ewentualność i ustalić górny limit dopuszczalnych dopłat.

Budowa nie zgodna z projektem dewelopera.

 

Kiedy decydujemy się na zakup mieszkania od deweloper poznań jeszcze na etapie budowy mamy możliwość obserwowania tego, jak powstaje nasze nowe lokum. Chociaż wiele osób boi się zakupów nieruchomości na etapie tzw. „dziury w ziemi” ponieważ w pewnym sensie kupuje przysłowiowego kota w worku, to zakup na tym etapie ma również swoje zalety. Między innymi umożliwia on weryfikację tego czy budowa postępuje zgodnie z projektem. Kupując mieszkanie na sprzedaż na etapie budowy inwestycji jesteśmy również w stanie stwierdzić czy zawarte w projekcie określone materiały rzeczywiście wykorzystywane są na budowie. Co robić jeśli dzieje się inaczej?

Istnieją niestety przypadki, kiedy w związku z oszczędnościami bądź z innych powodów, deweloper używa zamiast określonych w projekcie materiałów budowlanych np. tańszych zamienników. Może również zdarzyć się, że nasze mieszkanie będzie dużo mniejsze lub dużo większe niż w to, które zakupiliśmy zgodnie z projektem. Jak należy postąpić w takim przypadku, aby nie narażać się na koszty czy innego rodzaju problemy z tym faktem związane?

Kwestie sporne deweloperskich usterek. Cz.2

 

W ostatnim wpisie pisaliśmy o możliwościach jakie ma kupujący, kiedy usterka jest istotna. Jedną z nich jest odstąpienie od umowy, drugą natomiast żądanie obniżenia ceny. W tym ostatnim przypadku kwotę o jaką możemy negocjować obniżenie ceny zakupu mieszkania bądź nieruchomości obliczamy na postawie wyceny lokalu pełnowartościowego oraz tego z wadą. O różnicę tę mamy prawo żądać obniżenia ceny zakupu. Kiedy nabywca nieruchomości zdecyduje się na odstąpienie od umowy, a zdążył już wykończyć swój lokal, to jego przywrócenie do stanu deweloperskiego leży w gestii dewelopera.

Dodatkowo, deweloper ma możliwość odmowy usunięcia wady. Taka sytuacja może zdarzyć się w momencie, kiedy koszt jej usunięcia jest większy od samej wartości nieruchomości.

Co w przypadku kiedy wada nie jest istotna? W takiej sytuacji, klient przede wszystkim nie ma możliwości odstąpienia na tej podstawie od umowy.

Kwestie sporne deweloperskich usterek.

W ostatnich tygodniach pochyliliśmy się nad tematem usterek, w przypadku zakupu mieszkania na sprzedaż, np. od dewelopera Poznań. Mogliśmy dowiedzieć się, jakie prawa w tej kwestii ma kupujący oraz jakie są obowiązki każdej ze stron transakcji. Dzisiaj chcielibyśmy poruszyć istotną sprawę, jaką są sytuacje sporne w przypadku usterek deweloperskich. Jakie zatem możliwości ma kupujący w przypadku, gdy sytuacja nie jest jednoznaczna?

Pierwszą z sytuacji jest ta, w której wada jest istotna. Jak może  w tym przypadku postąpić nabywca? Otóż, po pierwsze Klient w takim przypadku, kiedy wada jest istotna, ale sytuacja jest sporna ma prawo odstąpić od umowy. Drugą opcją jaką ma nabywca nieruchomości jest żądanie obniżenia ceny.

Deweloperskie usterki. Cz.4

Wiemy już czym nieco więcej na temat samych wad, które mogą pojawić się po oddaniu mieszkania jego nabywcom. Jakie kroki należy jednak wykonać, aby taką usterkę zgłosić?

Pierwszym krokiem, który należy w tym wykonać jest zgłoszenie wady deweloperowi. Informację tę przekazujemy mailowo, pisemnie bądź w inny ustalony wcześniej sposób. Istotna jest, aby załączyć do zgłoszenia jak najdokładniejszą dokumentację zdjęciową.

Po zgłoszeniu usterki czy wady deweloper ma 14 dni na przedstawienie swojego stanowiska w tej sprawie oraz podanie terminu naprawy w przypadku uznania usterki. Po tym fakcie deweloper musi usterkę usunąć niezwłocznie. Ma na to maksymalnie 14 dni.

Istotne jest, iż kupujący ma na zgłoszenie usterki maksymalnie 3 miesiące od momentu jej pojawienia się. Jeśli usterka czy wada będą zgłoszone po tym terminie, deweloper może jej nie uznać.

Deweloperskie usterki. Cz.3

Dowiedzieliśmy się ostatnio trochę o samej rękojmi deweloperskiej. Wiemy również, że przez 5 lat nabywca nieruchomości ma możliwość zgłoszenia usterki. Jakie jednak usterki obejmuje wspomniana rękojmia?

Rodzaje usterek podzielić można na dwie grupy. W pierwszej z nich znajdują się wady istotne, w drugiej natomiast wady nieistotne. Co takiego kryje się pod tymi pojęciami.

Wady istotne, to takie, które uniemożliwiają korzystanie z lokalu zgodnie z jego przeznaczeniem. Przy tego rodzaju wadach niemożliwe jest prawidłowe funkcjonowanie nieruchomości. W konsekwencji następuje obniżenie wartości rynkowej nieruchomości. Przykładem wad istotnych są m. in. Wady konstrukcyjne, których skutkiem są na przykład spore pęknięcia ścian czy stropów.

Drugą grupą wad, są wadu nieistotne. Do grupy tej należą wady, których pojawienie się nie ogranicza, ani nie uniemożliwia korzystanie z mieszkania. Nie wpływają one na funkcjonowanie, ani wartość nieruchomości. Jako przykład takiej wady możemy podać np. grzyb na ścianie.

Deweloperskie usterki. Cz.2

Czym jest rękojmia informowaliśmy już w poprzednich wpisach. W ubiegłym artykule przybliżyliśmy ponownie temat rękojmi deweloperskiej, jednak pod kontem usterek oraz możliwości i procedury ich zgłaszania.

Jak ostatnio napisaliśmy, każdy z nabywców mieszkania na sprzedaż od deweloper Poznan nabywa prawo do rękojmi wraz z podpisaniem aktu notarialnego. W momencie kiedy pierwszy klient kupuje mieszkanie jeszcze kiedy inwestycja jest na poziomie projektu jego rękojmia ma okres pięcioletni, podobnie jak rękojmia kupującego sąsiednie mieszkanie rok później. W takiej sytuacji kiedy zdarzy się usterka części wspólnej, jednemu z kupujących skończy się rękojmia, to jednak ten z kientów, który zakupił mieszkanie dużo później, a jego okres „ubezpieczenia” obejmuje jeszcze ewentualne usterki może zgłosić deweloperowi taką okoliczność.

 Deweloperskie usterki.

Kupując mieszkanie od dewelopera Poznan naturalnym jest, że mogą zdarzyć się usterki. Nowo postawione budynki „pracują”, a błędy chociaż napotykane dosyć rzadko są rzeczą ludzką i niestety ale się zdarzają. Co robić kiedy po zamieszkaniu okazuje się, że nasze mieszkanie na sprzedaż bądź jego część okazują się wadliwe? Jakie prawa ma kupujący mieszkanie z rynku pierwotnego?

Kupując mieszkanie z rynku pierwotnego, deweloper udziela kupującemu rękojmi. Rękojmia ta ustalana jest odgórnie dla wszystkich mieszkań deweloperskich na okres 5 lat, co ustanawiają przepisy Kodeksu Cywilnego. Czas obowiązywania rękojmi rozpoczyna się w chwili, kiedy podpisywany jest akt notarialny. W momencie podpisania aktu deweloper przenosi prawo własności na kupującego, a w konsekwencji daje mu pięcioletnią rękojmię na przekazywaną mu nieruchomość.

Rękojmia dotyczy jednak nie tylko samego mieszkania, ale również części wspólnych elewacji, dachu, dojścia do budynków, śmietników, klatki schodowej, samego oświetlenia, bram wjazdowych, instalacji wod-kan, instalacji gazowej oraz pozostałych.

Marża dewelopera.

W poprzednim wpisie pisaliśmy o kosztach jakie ponosi deweloper poznań podczas budowy swojej inwestycji. Bez wątpienia mają one wpływ na ostateczną cenę sprzedaży poszczególnych nowopowstałych mieszkań czy domów. Wymieniliśmy poszczególne koszty, a wśród znalazła się również marża dewelopera. To właśnie na niej chcielibyśmy skupić dzisiaj naszą uwagę.

W roku ubiegłym marża narzucana przez dewelopera wynosiła średnio 20%. Należy wspomnieć również, że w okresie mieszkaniowego boomu kwota ta sięgała nawet do 40%. Z kolei dzisiaj, kiedy program Mieszkanie dla Młodych dopuszcza również zakup mieszkania z dofinansowaniem także z rynku wtórnego deweloperzy zostają zmuszeni zachęcania potencjalnych klientów do zakupu mieszkania na sprzedaż oferowanego właśnie przez nich. Jednym ze argumentów, którego używają jest atrakcyjna cena. Wiąże się to nierozerwalnie z cięciem kosztów. Dlatego też w dzisiejszych czasach marża dewelopera jest często niższa niż 20% ceny nieruchomości.

Nie należy jednak zapominać, iż deweloper narzucając marżę w dwudziestoprocentową marżę, z owej kwoty musi pokryć jeszcze swoje dodatkowe koszty stałe. Do kosztów tych zaliczamy m.in.: koszty utrzymania biura sprzedaży, pensje dla pracowników czy koszty marketingu.